Je hebt het ongetwijfeld al eens voorbij zien komen: de bank verkoopt een woning. In dit geval heb je ook geen contact met de eigenaar van de woning zelf, maar juist met de bank om de onderhandelingen. Hiervoor moet er wel veel aan vooraf gegaan zijn voordat dit proces in werking wordt gesteld. Wel moet je weten wat er allemaal bij komt kijken en op welke manier je kunt voorkomen dat je jouw huis kwijt gaat raken. Ook moet de bank zich aan verschillende regels houden. Je gaat jouw woning dus niet zomaar in de verkoop zien. Maar hoe zit dat dan en wanneer kan de bank de verkopende partij worden?
De bank gaat jouw huis verkopen met regels
De bank is onderworpen aan veel wettelijke regels. Hierdoor kan deze niet zomaar jouw huis verkopen. Zo mag de bank bijvoorbeeld alleen tot de verkoop van de woning overgaan wanneer je in verzuim bent met de te betalen hypotheektermijnen. Dit is dus niet wanneer je slechts een keer jouw hypotheek te laat betaalt, maar alleen wanneer het meermaals voorgevallen is en er een termijn is gegeven waarop het gehele bedrag betaald moet zijn. In eerste instantie kun je dus het beste een betalingsregeling afsluiten met de bank. Zo voorkom je immers dat je jouw woning kwijtraakt. Neem daarom altijd eerst contact op om iets te regelen en leg hierbij de situatie ook volledig uit.
Het hoeft niet altijd tot een verkoop te leiden
De bank mag het huis verkopen als je echt in verzuim bent geraakt en ook met de betalingsregelingen niet betaald hebt. De hypotheektermijnen moeten dus echt betaald worden of als je in verzuim bent, moet het goed aangetoond worden. Een fout in de administratie hoeft dus niet te betekenen dat jouw woning verkocht wordt. Als je zelf aan kunt tonen dat het wel gewoon betaald is, kun je eigenlijk niet in de problemen komen. Zorg er daarom voor dat je alles zelf ook op een rijtje hebt, zodat je het erbij kunt pakken als het nodig is. Ook wanneer de achterstand ingelopen is, mag de woning niet verkocht worden. De bank moet deze regels in acht nemen en ook jij bent onderworpen aan rechten en plichten voordat er overgegaan wordt op de verkoop van de woning.
Het proces starten door de bank
Als aan alle regels voldaan wordt door de bank, mag deze jouw huis verkopen. Op dat moment kun je ook geen kort geding meer starten om de woning te behouden. Ondanks dat er verschillende redenen kunnen zijn dat je de hypotheekrente en aflossing niet kunt betalen is dit wel een extra zekerheid voor de bank en kan er nog wat geld uitgehaald worden dat misgelopen is doordat jij niet betaald hebt. Er zijn vanaf dat moment verschillende mogelijkheden van de verkoop en je moet hier ook van op de hoogte zijn. Zo kun je je er alvast op voorbereiden. De hypotheek wordt namelijk altijd vastgelegd in de notariële akte, waar ook jouw rechten en plichten in gemeld staan. In deze akte staat dus ook wat er allemaal gaat komen als je niet betaald hebt.
De eerste stappen naar de veiling
Vanaf het moment van kennisstelling kan de bank een executietraject opstarten om het huis te verkopen. Hiervoor hoeft niet naar de rechter gestapt worden. Dit levert voor de bank ook een grote besparing van geld en tijd op. Jij wordt hiervan direct op de hoogte gesteld door middel van een schriftelijke kennisgeving. Ook moet er een bevoegde notaris aan te pas komen. De notaris moet binnen 14 dagen na aanwijzing een verkoopdatum en het tijdstip vaststellen voor de executieverkoop. Ook dit moet aan jou doorgegeven worden. Wordt dit niet gedaan, dan kan de woning niet verkocht worden en zal het traject opnieuw doorlopen moeten worden.
De veiling en de betaling van de woning
Als de bank het huis gaat verkopen dan komt er een veiling (zoals bijvoorbeeld via VeilingBiljet). Deze veiling wordt altijd op een toegankelijke website geplaatst. Tussen het moment van bekendmaken en de veiling zelf moet altijd 30 dagen zitten. Zo kun jij alvast op zoek gaan naar een andere woning en weet je ook wanneer je jouw huis leeg moet halen. De notaris moet bekendmaken dat de verkoop gelukt is na de veiling. Dit gebeurt de dag erna en moet aan zowel de woningeigenaar als de schuldeisers en gerechtigden schriftelijk medegedeeld worden. Als woningeigenaar zul je ook geen geld zien voor de woning. De koper betaalt namelijk rechtstreeks aan de notaris.
De achtergebleven restschuld
De bank kan het huis ook verkopen met een onderhandse verkoop. Hier moet wel een rechter aan te pas komen. Het verzoek tot een onderhandse verkoop moet tot een week voor de executieveiling ingediend worden. Het grootste voordeel van deze verkoop is dat er vaak meer geld wordt betaald voor de woning dan er bij de veiling zal gebeuren. Hierdoor heeft de bank eigenlijk meer geld. Ondanks dat er veel geld opgehaald wordt, blijft er vaak een restschuld over. De woningeigenaar blijft met deze schuld over. De hypotheekakte kan er dan voor zorgen dat het verdere verloop wordt bepaald en hier zijn verschillende criteria aan verbonden. Het is daarom goed om deze door te lezen en te weten wat jou te wachten staat.