Woningmarkt dwingt huizenkopers inventief te zijn

Woningmarkt dwingt huizenkopers inventief te zijn

De huizenmarkt wijzigt continu. Moest je van 2018 tot 2021 nog € 100.000,- hoger bieden dan de vraagprijs, hoe anders zit de woningmarkt nu in elkaar. Problemen met de hypotheek of aankoop van een woning worden wat lastiger maar hoger bieden dan de vraagprijs hoeft niet meer. Wij behandelen de volgende onderwerpen en geven hier graag oplossingen voor.

  1. Startende huizenkopers helpen met startershypotheek
  2. Wat bedraagt de woningwaarde i.v.m. bod
  3. Huis kopen met 4 personen als hypotheek niet lukt

Starters op de woningmarkt

Ben jij starter op de woningmarkt let dan even goed op. Het nadeel van starters is dat er vaak meer eigen geld nodig is om een woning te kopen. Startende huizenkopers hebben geen overwaarde en moeten elke cent wat ze teveel bieden uit eigen zak betalen. Een startershypotheek via Lexwonen bied uitkomst.

Lexwonen helpt namelijk met de aankoop van de woning, taxatie en de koopakte. Omdat je nooit meer mag financieren dan de waarde van de woning moet je wel vooraf een indicatie van de woningwaarde hebben. Weet je vooraf geen woningwaarde dan kan het dus zo maar zijn dat je € 50.000,- eigen geld kwijt bent voor de hypotheek.

Taxatiewaarde vooraf weten

Het is belangrijk om vooraf de taxatiewaarde te weten. De meeste hypotheekadviseurs gaan niet vooraf vragen stellen aan taxateurs. Dat is ook niet hun functie. Een geldverstrekker of hypotheekadviseur houd zich bezig met de aanvraag van de hypotheek. Door vooraf dus de taxatiewaarde te vragen weet je exact hoeveel eigen geld je nodig hebt voor de hypotheek.

Er zijn taxateurs die jou vertellen dat ze eerst de woning moeten bezoeken alvorens een waarde doorgegeven kan worden. Ten dele klopt dit zeker. Een kadastraal onderzoek vooraf en de laatste verkoopcijfers van woningen in die regio vertelt meer over de woningwaarde.

Voorbeeld van een niet passend bod

Geert uit Veenendaal kon op inkomen maximaal € 460.000,- lenen. Hij deed een bod op een woning in Veenendaal Zuid van € 400.000,-. Vraagprijs bedroeg € 390.000,-. Koop is gesloten en de koopakte getekend. De taxatiewaarde van de woning bedroeg € 375.000,-.  Omdat Geert € 400.000,- heeft geboden en de taxatiewaarde slechts € 375.000,- bedraagt had hij € 25.000,- eigen geld extra nodig. Hier kwamen de kosten koper van € 8.000,- bij.

Het bod paste wel op basis van zijn inkomen maar niet op basis van de woningwaarde. Helaas kreeg Geert een afwijzing van de bank omdat hij niet voldoende eigen geld had. Je ziet dat vooraf alle cijfers weten belangrijk is.

Inventieve oplossing woningmarkt is kopen met 4 personen

Het was Geert dus niet gelukt om alleen een huis te kopen. Via Lexwonen heeft Geert een huis gekocht samen met 3 vrienden. Het kopen van een woning met meerdere personen is de oplossing tegen hoge huizenprijzen. Ook is er samen meer eigen geld aanwezig.

Een veel geadviseerde hypotheek is ook de familiehypotheek met ouders. Een huis kopen met ouders gebeurd dagelijks tot 4 personen. Een veel voorkomende hypotheek is de hypotheek dat ouders met zoon en schoondochter een woning kopen. Het maximum aantal personen in de hypotheekakte en koopakte bedraagt dan 4 personen.

Overwaarde meenemen in hypotheek met 4 personen

Als ouders samen met eigen kind een huis koopt dan moet er meestal 1 of 2 woningen worden verkocht. Uit deze overwaarde wordt dan een andere woning met eigen kind gekocht. Het is belangrijk dat voor de aankoop van een huis samen met ouders dat de familie naar een notaris gaat.

Overwaarde van elk huis wordt beschreven. Mocht ooit de woning verkocht worden dan krijgt iedereen eerst zijn eigen inleg of overwaarde terug. Wat daarna overblijft is de overwaarde welke verdeeld moet worden. Samen met ouders een huis kopen is een inventieve oplossing gezien de woningmarkt.

Hypotheek verhogen. Wat zijn de mogelijkheden?

Hypotheek berekenen

Er kunnen verschillende redenen zijn om de huidige hypotheek te verhogen. Dit kan zowel via een onderhandse als nieuwe hypotheek. Bij het verhogen zijn er wel een aantal zaken waaraan gedacht moet worden voordat een verhoging plaats kan vinden. In dit artikel lees je Waarom mensen een verhoging aanvragen en wat de verschillende mogelijkheden zijn voor een hypotheekverhoging.

Waarom hypotheekverhoging?

Veel mensen maken extra geld vrij tijdens het verbouwen van de woning. Dit doen zij door het verhogen van de hypotheek. Een andere goede reden voor een verhoging is wanneer mensen een tweede huis gaan kopen. Op deze manier kan er toch geld vrijgemaakt worden, zonder dat hier de woning voor verkocht hoeft te worden. Een extra hypotheek is alleen mogelijk wanneer de waarde van de woning hoger is dan de hypotheek.

Verschillende hypotheken

Voor het verhogen van de hypotheek zijn er verschillende methodes beschikbaar. Zo heb je de onderhandse verhoging, of het afsluiten van een tweede hypotheek. Bij een onderhandse hypotheek, moet de hypothecaire inschrijving bij het kadaster hoger zijn dan de huidige hypotheek. Wanneer er destijds bewust voor is gekozen om de hypotheek hoger in te schrijven, of er hebben aflossingen plaatsgevonden, dan kan er binnen die ruimte een onderhandse hypotheekverhoging plaatsvinden.

Wanneer de huidige hypotheek geen extra ruimte biedt, kan de huidige hypotheek opgehoogd worden middels een tweede hypotheek. Hierbij wordt een nieuwe hypotheek afgesloten naast het bestaande hypotheek.

Normen voor hypotheekverhoging

Bij een onderhandse of tweede hypotheek mag de naam dan wel anders zijn, de hypotheekverstrekker ziet dit gewoon als een nieuwe hypotheek. Hierdoor wordt de nieuwe hypotheek getoetst volgens de huidige hypotheeknormen. Er wordt gekeken of de hypotheek past binnen de inkomensnormen. Hierdoor kan er een berekening worden gemaakt hoeveel er maximaal geleend kan worden.

Naast de inkomensnormen, zit er ook een maximaal plafond aan het te lenen bedrag. Zo mag er niet meer geleend worden dan dat de woning waard is. Met de huidige huizenmarkt en de trend om duizenden euro’s over te bieden, kan het soms lastig zijn om een woning te financieren.

Juist door problemen zoals hierboven, zijn er genoeg instanties die hulp kunnen bieden tijdens het verhogen van een hypotheek. Deze instanties hebben kennis op het gebied van verhogen en zijn in staat om het proces in goede banen te laten lopen. Hierdoor kan er vanuit worden gegaan, dat een verhoging goed wordt afgehandeld.  

Wanneer mag de bank mijn huis verkopen?

Wanneer mag de bank mijn huis verkopen?

Je hebt het ongetwijfeld al eens voorbij zien komen: de bank verkoopt een woning. In dit geval heb je ook geen contact met de eigenaar van de woning zelf, maar juist met de bank om de onderhandelingen. Hiervoor moet er wel veel aan vooraf gegaan zijn voordat dit proces in werking wordt gesteld. Wel moet je weten wat er allemaal bij komt kijken en op welke manier je kunt voorkomen dat je jouw huis kwijt gaat raken. Ook moet de bank zich aan verschillende regels houden. Je gaat jouw woning dus niet zomaar in de verkoop zien. Maar hoe zit dat dan en wanneer kan de bank de verkopende partij worden?

De bank gaat jouw huis verkopen met regels

De bank is onderworpen aan veel wettelijke regels. Hierdoor kan deze niet zomaar jouw huis verkopen. Zo mag de bank bijvoorbeeld alleen tot de verkoop van de woning overgaan wanneer je in verzuim bent met de te betalen hypotheektermijnen. Dit is dus niet wanneer je slechts een keer jouw hypotheek te laat betaalt, maar alleen wanneer het meermaals voorgevallen is en er een termijn is gegeven waarop het gehele bedrag betaald moet zijn. In eerste instantie kun je dus het beste een betalingsregeling afsluiten met de bank. Zo voorkom je immers dat je jouw woning kwijtraakt. Neem daarom altijd eerst contact op om iets te regelen en leg hierbij de situatie ook volledig uit.

Het hoeft niet altijd tot een verkoop te leiden

De bank mag het huis verkopen als je echt in verzuim bent geraakt en ook met de betalingsregelingen niet betaald hebt. De hypotheektermijnen moeten dus echt betaald worden of als je in verzuim bent, moet het goed aangetoond worden. Een fout in de administratie hoeft dus niet te betekenen dat jouw woning verkocht wordt. Als je zelf aan kunt tonen dat het wel gewoon betaald is, kun je eigenlijk niet in de problemen komen. Zorg er daarom voor dat je alles zelf ook op een rijtje hebt, zodat je het erbij kunt pakken als het nodig is. Ook wanneer de achterstand ingelopen is, mag de woning niet verkocht worden. De bank moet deze regels in acht nemen en ook jij bent onderworpen aan rechten en plichten voordat er overgegaan wordt op de verkoop van de woning.

Het proces starten door de bank

Als aan alle regels voldaan wordt door de bank, mag deze jouw huis verkopen. Op dat moment kun je ook geen kort geding meer starten om de woning te behouden. Ondanks dat er verschillende redenen kunnen zijn dat je de hypotheekrente en aflossing niet kunt betalen is dit wel een extra zekerheid voor de bank en kan er nog wat geld uitgehaald worden dat misgelopen is doordat jij niet betaald hebt. Er zijn vanaf dat moment verschillende mogelijkheden van de verkoop en je moet hier ook van op de hoogte zijn. Zo kun je je er alvast op voorbereiden. De hypotheek wordt namelijk altijd vastgelegd in de notariële akte, waar ook jouw rechten en plichten in gemeld staan. In deze akte staat dus ook wat er allemaal gaat komen als je niet betaald hebt.

De eerste stappen naar de veiling

Vanaf het moment van kennisstelling kan de bank een executietraject opstarten om het huis te verkopen. Hiervoor hoeft niet naar de rechter gestapt worden. Dit levert voor de bank ook een grote besparing van geld en tijd op. Jij wordt hiervan direct op de hoogte gesteld door middel van een schriftelijke kennisgeving. Ook moet er een bevoegde notaris aan te pas komen. De notaris moet binnen 14 dagen na aanwijzing een verkoopdatum en het tijdstip vaststellen voor de executieverkoop. Ook dit moet aan jou doorgegeven worden. Wordt dit niet gedaan, dan kan de woning niet verkocht worden en zal het traject opnieuw doorlopen moeten worden.

De veiling en de betaling van de woning

Als de bank het huis gaat verkopen dan komt er een veiling (zoals bijvoorbeeld via VeilingBiljet). Deze veiling wordt altijd op een toegankelijke website geplaatst. Tussen het moment van bekendmaken en de veiling zelf moet altijd 30 dagen zitten. Zo kun jij alvast op zoek gaan naar een andere woning en weet je ook wanneer je jouw huis leeg moet halen. De notaris moet bekendmaken dat de verkoop gelukt is na de veiling. Dit gebeurt de dag erna en moet aan zowel de woningeigenaar als de schuldeisers en gerechtigden schriftelijk medegedeeld worden. Als woningeigenaar zul je ook geen geld zien voor de woning. De koper betaalt namelijk rechtstreeks aan de notaris.

De achtergebleven restschuld

De bank kan het huis ook verkopen met een onderhandse verkoop. Hier moet wel een rechter aan te pas komen. Het verzoek tot een onderhandse verkoop moet tot een week voor de executieveiling ingediend worden. Het grootste voordeel van deze verkoop is dat er vaak meer geld wordt betaald voor de woning dan er bij de veiling zal gebeuren. Hierdoor heeft de bank eigenlijk meer geld. Ondanks dat er veel geld opgehaald wordt, blijft er vaak een restschuld over. De woningeigenaar blijft met deze schuld over. De hypotheekakte kan er dan voor zorgen dat het verdere verloop wordt bepaald en hier zijn verschillende criteria aan verbonden. Het is daarom goed om deze door te lezen en te weten wat jou te wachten staat.

Wanneer gaat de hypotheekrente weer stijgen?

Hypotheekrente 2018

De rente die je voor een hypotheek betaalt kan nog wel eens variëren maar momenteel is deze nog altijd erg laag. De verwachting is wel dat de hypotheekrente weer wat zal gaan stijgen nu de economie weer aantrekt maar het is niet geheel duidelijk wanneer dit zal zijn en vooral niet hoeveel deze stijging zal bedragen. Hoe verder men in de toekomst probeert voorspellingen te doen hoe onzekerder de uitkomsten daarvan zijn.

Hogere of juiste lagere hypotheekrente?

In 2017 steeg de kapitaalmarktrente hetgeen ook van invloed is op de lange hypotheekrente. Dat de hypotheekrente daardoor ook toeneemt is niet helemaal zeker want de concurrentie op de hypotheekmarkt is groot en de hypotheekverstrekkers bieden eerder een wat lagere hypotheekrente aan om klanten aan te trekken dan een hogere.

Lagere rente voor hypotheek en op spaarrekeningen

Als de vraag naar woningen wat afneemt in de komende tijd zal de hypotheekrente ook niet stijgen omdat het dan juist nog minder aantrekkelijk wordt om een huis te kopen. Als het economisch goed gaat in een land en er veel vraag is naar huizen kan de hypotheekrente wel omhoog gaan. De lage hypotheekrente gaat hand in hand met de lage spaarrente die mensen krijgen op dit moment dus dat is dan alleen maar nadelig. Als mensen meer rente ontvangen op hun spaargeld wordt dit sneller meer en hebben ze ook meer te besteden.

Verandert er wat dit jaar?

De banken hebben wat uiteenlopende verwachtingen over de mogelijke stijging of daling van de hypotheekrente voor de komende jaren. De volgende zaken spelen daarin een belangrijke rol. Voor 2018 wordt met name gekeken naar het opkoopprogramma van de Europese Centrale Bank. Afhankelijk van de economische ontwikkelingen wordt gekeken of er maatregelen genomen worden die ook van invloed zijn op de hoogte van de hypotheekrente.

Jaren daarna

Voor de jaren daarna geldt dat het erg moeilijk is om aan te geven wat er zal gebeuren. Er kunnen zich onverwachte gebeurtenissen voordoen die van invloed kunnen zijn en daarom is het moeilijk te voorspellen wat de hypotheekrente gaat doen. Dat de hypotheek wel ooit weer zal stijgen is zeker maar wanneer en hoeveel is niet te voorspellen.

Maak gebruik van de lage rentestand

Mocht je een huis willen kopen dan is dat natuurlijk wel slim om te doen als de hypotheekrente laag is. Dan betaal je maar weinig rente en is het deel dat je aan aflossing betaalt hoger. Zo kun je de hypotheek ook eerder in zijn totaliteit aflossen.

Kun je als gepensioneerde nog een huis kopen?

Pensioenleeftijd

Het overgrote deel van de mensen gaat een huis kopen met een hypotheek. Hypotheken  hebben veelal een looptijd van tientallen jaren voordat deze volledig afgelost zijn. Hoe werkt dit nu als je al op een bepaalde leeftijd bent en als gepensioneerde toch graag een eigen huis of appartement wilt kopen?

Huis kopen als gepensioneerde onmogelijk?

Een hypotheek kan voor een maximale duur van 30 jaar worden afgesloten. Als je echter al (bijna) de gepensioneerde leeftijd bereikt hebt zullen niet alle hypotheekverstrekkers er tuk op zijn je een hypotheek met die looptijd te verschaffen omdat dan de kans bestaat dat je al overleden bent voordat de totale hypotheek afbetaald is.

Kortere looptijd

Het is echter niet onmogelijk om als gepensioneerde toch een hypotheek te krijgen om een huis te kopen. Veel gepensioneerde mensen hebben al een zeker bedrag weten te sparen tijdens hun werkzame leven en kunnen dit dan ook inleggen als ze een huis kopen. Verder wordt de duur van de hypotheek vaak verkort naar bijvoorbeeld 20 jaar. Hierdoor nemen de maandlasten van een huis kopen voor een gepensioneerde wel toe.

Rekening houden met de pensioenleeftijd

Als je een gepensioneerde bent of dat nog wordt tijdens de looptijd van de hypotheek is dat zeker ook iets om rekening mee te houden omdat in de regel de meeste mensen dan een lager inkomen hebben dan tijdens hun werkzame leven. De leeftijd waarop mensen met pensioen gaan wordt echter wel steeds hoger waardoor ze langer een hoger inkomen hebben omdat ze nog werken.

Overlijdensrisicoverzekering kiezen

Als je meer kunt aflossen in een kortere periode kun je dus als gepensioneerde ook een hypotheek krijgen en een huis kopen. Veel hypotheekverstrekkers zullen een overlijdensrisicoverzekering verplicht stellen. Als je dan toch komt te overlijden voordat de hypotheek volledig afgelost is krijgen zij toch hun geld. Dit betekent wel dat je als gepensioneerde de vaak behoorlijk hoge kosten voor een dergelijke verzekering voor je kiezen krijgt. Ga je een huis kopen en wordt deze verzekering niet verplicht gesteld? Neem deze verzekering dan toch want op die manier hevel je je schulden niet over naar je kinderen mocht je overlijden.

Kijk wat de mogelijkheden zijn

Informeer altijd goed wat de mogelijkheden zijn van op latere leeftijd een huis kopen. Een huis kopen kan niet altijd maar als je bijvoorbeeld zelf je eigen huis verkocht hebt en voor een kleiner appartement kiest kun je zelf ook geld inleggen geld zodat een hypotheek nog makkelijk binnen een kortere looptijd af te lossen is.

Klik hier voor meer informatie over hypotheekrente verwachting.

Hypotheek en de wetswijzigingen in 2018

Hypotheekrenteaftrek 2018

De hypotheekrenteaftrek daalt in 2018 van 50% naar 49,5%.

Loan-to-Value daalt naar 100% in 2018, loan-to-Value is de verhouding tussen de hoogte van de lening en de marktwaarde van de woning. Kopers kunnen in 2018 een hypotheek afsluiten tot maximaal 100% van de waarde. Voor de financiering van energiebesparende maatregelen voor de eigen woning kan wel extra worden geleend namelijk tot 106% van de waarde van de woning .

De NHG (Nationale Hypotheek Garantie)

Nationale Hypotheek Garantie-grens gaat naar €265.000—Dit is ruim 8% stijging in vergelijking met 2017, dit is het gevolg van de verhoging van de gemiddelde woningprijs. Voor woningen waarbij geinvesteerd wordt in energiebesparende maatregelen en voorzieningen, stijgt de NHG-kostengrens naar maximaal € 280.900,–(€265.000,– x 106%). Onder energiebesparende voorzieningen wordt verstaan, een HR ketel, spouwmuur-, dak-, leiding-, vloerisolatie, HR++ beglazing, energiezuinige kozijnen en/of deuren en daarmee vergelijkbare constructieonderdelen, energiezuinige ventilatie inclusief hoog rendement ventilatoren, een warmtepomp, warmteterugwinning, een zonneboiler, zonnecellen of een combinatie hiervan.

Inkomen partner telt mee voor 70%. Voor tweeverdieners wordt bij het bepalen van het financieringslastpercentage in 2018 het inkomen van de minst verdienende partner voor 70% meegeteld, dit was 60%. Dit zal de komende jaren nog stijgen naar 100%.

Hypotheekrente

Bij hypotheken die korter lopen dan 10 jaar en die volledig worden afgelost binnen de rentevaste periode, kan voortaan gewerkt worden met het werkelijke rentepercentage i.p.v. met een toetsrente van 5%. Dit biedt vooral ouderen die versneld willen aflossen mogelijkheden.

Hypotheekrente over restschulden niet langer fiscaal aftrekbaar.

Schenkingsvrijstelling van maximaal € 100.000,- blijft ook in 2018 bestaan. De schenking moet worden aangewend voor: de aankoop, verbetering of onderhoud van de eigen woning; of de aflossing van de eigenwoningschuld; of de aflossing van een restschuld van de verkochte eigen woning; of de afkoop van rechten van erfpacht, opstal of beklemming.

Er geldt wel een leeftijdscriterium, de ontvanger moet op het moment dat de schenking tot stand komt tussen de 18 en 40 jaar oud zijn. Er hoeft echter geen sprake te zijn van een ouder-kind relatie. De schenking mag worden mag worden verspreid over 3 achtereenvolgende jaren. De ontvanger moet in het laatste  jaar wel jonger zijn dan 40 jaar. De schenkingen moeten uiterlijk in het tweede kalenderjaar na het jaar van de eerste schenking zijn gebruikt voor de eigen woning.